Plaatsbeschrijving bij intrede huurder
Miximmo Vastgoeddeskundigen stellen dit
'rechtsgeldig en tegenstelbaar aan derden' document voor u op.
De plaatsbeschrijving is een schriftelijke vaststelling van de feitelijke situatie van de woning bij aanvang van de huur. Het is de enige manier waarop een verhuurder kan nagaan voor welke beschadigingen een huurder verantwoordelijk is en dus ook moet vergoeden. Als(ver)huurder heb je er dan ook belang bij dat deze plaatsbeschrijving op een zeer gedetailleerde wijze gebeurt. Maar hoe pak je dat aan? Miximmo experts stellen dit nauwkeurig op. Mar eerst overlopen we de belangrijkste punten.
Degelijke plaatsbeschrijving van cruciaal belang!
Een essentieel en sinds dit jaar verplicht element bij het afsluiten van een huurovereenkomst is de plaatsbeschrijving. Het is de enige manier waarop je kan nagaan voor welke beschadigingen een huurder verantwoordelijk is en waarvoor hij dan ook de verhuurder moet vergoeden.
Schade?
IN HET BELANG VAN DE HUURDER IS HET VAN PRIMORDIAAL BELANG DAT DIE PLAATSBESCHRIJVING OP EEN ZEER GEDETAILLEERDE WIJZE GEBEURT; oP HET EINDE VAN DE HUUR BEN JE IMMERS VERPLICHT HET ONROEREND GOED IN DEZELFDE STAAT TERUG TE GEVEN EN DRAAI JE OP VOOR ELKE SCHADE DIE ER NOG NIET WAS OP HET MOMENT VAN DE PLAATSBESCHRIJVING; dIT GELDT NIET VOOR SCHADE VEROORZAAKT DOOR OUDERDOM 5VETUSTEIT° OF OVERMACHT OF DOOR HET NORMALE GEBRUIK VAN HET GEHUURDE GOED;
Verplicht!
Door de wijziging van de huurwet zijn huurder en verhuurder zelfs verplicht om een plaatsbeschrijving op te stellen. Belangrijk is dat de plaatsbeschrijving op tegenspraak gebeurt. Dat wil zeggen dat de verhuurder en huurder beide aanwezig moeten zijn of door iemand vertegenwoordigd worden. Huurder en verhuurder kunnen de plaatsbeschrijving eventueel zelf opstellen. Ze mogen echter ook samen beslissen om een beroep te doen op een deskundige. In dat geval draait elk op voor de helft van het ereloon.
- Verhuurder en huurder zijn sinds de gewijzigde woninghuurwet van 25 april 2007 verplicht om een gedetailleerde plaatsbeschrijving te maken.
- De plaatsbeschrijving moet 'op tegenspraak' gebeuren. Verhuurder en huurder zijn aanwezig of worden door iemand vertegenwoordigd.
- Wie voor de nieuwe wet een huurovereenkomst afgesloten heeft, maar niet over een plaatsbeschrijving beschikt, wordt geacht het goed in dezelfde staat terug te geven als waarin het zich bevond bij het begin van de huur.
Expert inschakelen
Het is ook mogelijk dat elke partij zich afzonderlijk door een eigen expert laat vergezellen. De kosten zijn voor eigen rekening. Dit kan nuttig zijn omdat experts bepaalde dingen opmerken die je als leek niet opmerkt.
Beslis je samen om een opdracht te geven aan een Miximmo vastgoeddeskundige worden die kosten voor elks 50% gedeeld. Zo ben je zeker dat op het einde van de huurovereenkomst geen enkele partij benadeeld is en dat de huurwaarborg rechtmatig aan de huurder wordt teruggegeven.
Wanneer?
De plaatsbeschrijving moet bij de schriftelijke huurovereenkomst gevoegd worden en moet er samen mee geregistreerd worden. De plaatsbeschrijving moet gebeuren in de periode dat het goed onbewoond is ofwel tijdens de eerste maand van bewoning.
Wie stelt een plaatsbeschrijving op?
- Huurder en verhuurder kunnen de plaatsbeschrijving eventueel zelf opstellen. Ze mogen echter ook samen beslissen om een beroep te doen op een deskundige zoals een architect of een vastgoeddeskundige - Expert. In dat geval draait elk op voor de helft van het ereloon.
- Ook een optie: elke partij schakelt een eigen expert in. De kosten zijn dan voor eigen rekening.
Geldigheidcriteria
- De plaatsbeschrijving moet je bij de schriftelijke huurovereenkomst voegen en er samen mee registreren (voor contracten vanaf 8 mei 2007)
- De beschrijving gebeurt best tijdens de periode dat het goed onbewoond is. Dit kan echter ook nog gebeuren tijdens de eerste maand van bewoning.
- Een nietszeggende clausule als 'de huurder verklaart dat het appartement in goede staat is' kan volgens de huurwet niet beschouwd worden als een plaatsbeschrijving.
Kink in de kabel?
Als een van beide partijen weigert een plaatsbeschrijving op te stellen; wend je je best tot de Vrederechter in de regio van het onroerend goed. Deze laatste stelt op zijn beurt een deskundige aan. De vragende partij kan zijn aanvraag indienen tot aan het einde van de eerste maand van bewoning.
Wijzigingen aan de woning achteraf
Worden er na de opmaak van een plaatsbeschrijving wijzigingen aangebracht aan de gehuurde woning, kunnen de huurder en verhuurder in onderling overleg een bijvoegsel (addendum) opmaken. Indien zij niet tot een overeenstemming komen, dan moet een door de Vrederechter aangestelde deskundige dit bijvoegsel opstellen.
Einde van de huurovereenkomst
De huurder moet de woning teruggeven in de staat waarin hij haar volgens de plaatsbeschrijving heeft ontvangen. De plaatsbeschrijving is hierbij de cruciale referentie. Indien de woning schade vertoont die niet in de plaatsbeschrijving staat vermeld, moet de huurder die herstellen. Schade te wijten aan ouderdom of overmacht of aan het normale gebruik van de gehuurde woning moet de huurder niet vergoeden.
Geen plaatsbeschrijving
Bij gebreke van een plaatsbeschrijving wordt er in principe van uitgegaan dat de woning zich bij vertrek in dezelfde staat bevindt als bij aanvang van de huur. De huurder kan dan niet verantwoordelijk worden gesteld voor de mogelijke schade en herstellingskosten. Bijgevolg kan er van hem geen enkele schadevergoeding worden geëist.
Nietszeggende clausule
Een nietszeggende clausule zoals "de huurder verklaart dat het appartement in goede staat is" kan volgens de Huurwet niet beschouwd worden als een plaatsbeschrijving.
Drie gouden TIPS
- Neem foto's: illustreer de plaatsbeschrijving met enkele foto's. Zorg voor een duidelijke omschrijving die discussie uitsluit.
- Signeer elk blad: Verhuurder en huurder moeten de plaatsbeschrijving op elk blad tekenen of paraferen.
- Niet verplicht, wel aan te raden: Tot nu toe hebben we het vooral gehad over de plaatsbeschrijving in het kader van de Woninghuurwet. Nochtans is het aangeraden ook een uitgebreide plaatsbeschrijving op te stellen voor gemene huur of handelshuur. In tegenstelling tot de Woninghuurwet legt de wet in deze laatste gevallen niet op de plaatsbeschrijving te registreren.